Conseil municipal du 24 juin 2019 : intervention de Honoré Puil concernant le débat sur la densification de la ville

Madame la Maire, Cher(e)s collègues,

Le conseil municipal est interpellé par un collectif d’habitants et nous donne l’occasion de débattre du thème densité et cohérence des quartiers.

Le sujet de la densité dans les zones urbaines n’est pas un sujet nouveau. Faut-il rappeler que dans la Grèce Antique la question de la densité était déjà interrogée. Cette notion, qui ramène à la manière dont on conçoit et on imagine la ville, a fortement évolué au fil du temps.

Dans les décennies d’après-guerre, la densité a été un instrument permettant à la ville de Rennes  de construire des grands ensembles (Maurepas, Villejean, Le Blosne) afin de  loger les personnes qui avaient pu perdre leur logement, de lutter contre l’habitat insalubre et surtout d’accueillir (déjà !) les populations nouvelles – essentiellement rurales – rejoignant le travail en usine. La densité est alors un moyen d’organisation du bâti. La vision urbaine d’un Le Corbusier est passée par là et on construit de grands ensembles en utilisant la technique du chemin de grue. Les immeubles de Maurepas en sont un exemple.  On construit aussi des immeubles assez hauts entourés de larges espaces verts…c’est l’exemple du Blosne. Ce schéma se retrouve un peu partout en France. La vision que l’on a alors du territoire, en relation directe avec l’avènement de la voiture pour tous,  c’est le logement ici, le commerce là-bas (les zones commerciales), l’emploi ailleurs. Chacun est appelé à se déplacer !

A ce moment-là, les questions écologiques ne sont pas évoquées. La densité est une technique mais n’est pas vraiment interpellée car dans les grands ensembles d’habitat social il y a une réelle mixité sociale et c’est un progrès que d’y habiter. Le grand basculement – et dont on mesure très largement les conséquences aujourd’hui – résulte de la volonté des pouvoirs publics de faire des français un peuple de propriétaires. C’est alors le développement de la maison individuelle en zone périurbaine. Ce fait – que l’on peut apprécier ou pas – a vidé progressivement les catégories sociales moyennes des grands ensembles.  Il n’est pas le fruit du hasard mais  bien le résultat d’une volonté politique forte consistant à favoriser la propriété, le lotissement, la maison individuelle en abandonnant toute réflexion sur ce que devait être la ville et notamment la ville dense. Ceci-dit, il me semble que par définition la ville est dense ou alors nous sommes à la campagne. Et n’oublions jamais que la zone la plus dense est le centre-ville sur lequel la question de la densité n’est jamais interrogée parce qu’elle semble aller de soi.  Elle est même recherchée. Il suffit de regarder les prix de l’immobilier dans le centre des villes. Et c’est ainsi qu’il est possible d’avoir 355 logs/hectare sur Pré-Perché mais que cette densité ne peut pas être la même sur  Baud Chardonnet (140 logs/hectare) et demain 104 sur le Haut-Sancé.

C’est donc qu’il y autre chose.

Cet autre chose c’est l’acceptabilité, la perception que chacun peut avoir de la densité. On accepte d’autant moins la densification que l’on habite dans un quartier résidentiel dans lequel on a peu ou pas construit jusqu’à récemment ! Et c’est parfaitement normal. L’inconnu n’est pas toujours excitant ! On va s’interroger sur les nouvelles personnes qui vont habiter à proximité de chez soi, on va s’interroger sur le futur paysage proche , on va s’interroger sur le stationnement, sur la circulation, sur les écoles etc. etc.

Face à ces interrogations, il ne s’agit pas de dire que les gens ne comprennent pas mais plutôt de bien expliquer quel est le récit que nous voulons pour la ville, la métropole et quel est le contexte global.

Ces débats sur la densité, l’aménagement, le logement  nous les aurons de plus en plus souvent (et pas seulement d’ailleurs dans les villes denses mais aussi dans les villes moyennes ) car la question de savoir comment on fait croître la ville va se poser pour longtemps. Nous n’en sommes qu’au début. Dès l’instant où il y a un très large accord pour limiter la consommation foncière…c’est la question du renouvellement urbain qui se pose et son corollaire la densification. J’observe d’ailleurs qu’il y a dans la bouche de quelques-uns une hypocrisie certaine qui consiste à dire qu’il faut accueillir…mais que la densité sur ma commune ce n’est pas mon sujet et qu’elle est toujours mieux ailleurs…c’est-à-dire chez le voisin de la commune d’à côté.

Pour point de départ, il nous faut admettre que nous sommes dans une économie qui se tertiarise de plus en plus et que la tertiarisation de l’économie se fait dans les métropoles avec des ménages de plus en plus mobiles mais aussi d’autres qui sont assignés à résidence. S’il est toujours possible et même souhaitable d’imaginer et de mettre en œuvre une politique d’aménagement du territoire plus vigoureuse, il n’en reste pas moins –  et il suffit de l’observer à l’échelle de la France mais aussi Européenne – que partout la métropolisation est à l’œuvre. L’industrie de la connaissance, du numérique, des réseaux ce n’est pas seulement du virtuel…mais c’est aussi beaucoup de rencontres physiques qui se feront dans les métropoles et c’est ce qui en fait l’attrait.  Demain, nous serons donc toujours plus nombreux à vouloir ou à devoir nous partager une ressource foncière toujours plus rare qui forme déjà une partie non négligeable du prix d’un appartement ou d’une maison. Si nous ne voulons pas fabriquer une ville qui exclue (c’est-à-dire qui continue à pourvoir loger ses employés, ses ouvriers, ses professeurs, ses infirmières, ses journalistes pigistes…) il n’y a pas de mystère il faut et il faudra une intervention des pouvoirs publics locaux de plus en plus forte. Nous sommes sur un territoire sur lequel le sujet de la maitrise foncière a été posé depuis longtemps et nous en profitons. L’émission C dans l’air pointait il y a peu cet élément comme faisant toute la différence entre notre territoire et Bordeaux par exemple ! Ici nous ne mettons pas le foncier aux enchères comme cela se pratique sur certains territoires !

A mon sens, il n’y a pas de fatalité à l’augmentation exorbitante des prix de l’immobilier. Mais j’ai déjà eu l’occasion de l’écrire…j’ai le sentiment qu’il y a une espèce d’omerta, en France, sur ce sujet des prix de l’immobilier face à un marché qui dysfonctionne gravement. Car après tout à qui profite cette augmentation des prix ?  Aux catégories sociales les plus aisées, à la rente foncière et immobilière…mais aussi aux collectivités locales…ce qui devrait interroger sur la nécessité de refonder la  fiscalité immobilière ! Pourquoi continue-t-on à admettre que l’immobilier dans les zones tendues (car ailleurs ce n’est pas la même musique) soit le principal moteur de la perpétuation des inégalités sociales et géographiques ? Il n’y a aucune raison à ce que cette rente soit totalement confisquée par les propriétaires du bien. Alors qu’ils n’ont rien fait pour cela puisque presque toujours c’est la collectivité qui grâce à ses équipements ou aménagements donne de la valeur au bien ! Ici… C’est une gare, là un aménagement piétonnier, un aménagement supplémentaire dans un quartier etc. Je pense, qu’au moment de la vente, la collectivité devrait pouvoir récupérer une partie de la plus-value…crée grâce à elle !

Car oui, il y a des solutions. Pas une mais une pluralité de mesures plus ou moins importantes qui peuvent faire la différence et donner la possibilité au plus grand nombre de se loger sur la métropole.

D’abord, il faut continuer à construire. Si l’on considère que le marché de l’immobilier en est un cela plaiderait plutôt pour des constructions de plus en plus hautes permettant d’augmenter l’offre et de baisser les prix et de maximiser la ressource foncière. Des immeubles de grandes hauteurs nos prédécesseurs en ont déjà fait ici à Rennes et personne aujourd’hui ne propose leur destruction. Ces immeubles (L’Eperon, les Horizons.) sont nos nouveaux clochers. Pourquoi alors faudrait-il s’interdire cette option ? Je ne dis pas qu’il faut la  généraliser mais il ne faut pas non plus l’exclure.

Construire à Rennes, c’est aussi utiliser nos friches (et c’est ce qui a été fait mais il y en a de moins en moins ) et exploiter les espaces pouvant convenir. Il y a des projets dont on parle dans la presse et qui semble interpeller ! La hauteur du futur siège social d’Aiguillon  on ne fera croire à personne que c’est un problème. Au contraire, c’est l’occasion de marquer l’entrée de la ville. L’immeuble de la rue Monseigneur Mouezy ? Je m’y arrête un instant car pour le coup on ne peut pas dire qu’il s’agit d’affreux promoteurs à la manœuvre. Il faut rappeler que le site de la rue Mgr Mouezy (FJT) appartient à une SA d’HLM qui a décidé de vendre ce foncier pour pouvoir financer la construction d’une résidence habitat jeunes sur la ZAC Baud Chardonnet ? Qui peut être contre ? Bien entendu, il faut être attentif à la nouvelle forme urbaine qui sera proposée en remplacement (plus globalement d’ailleurs la question des formes urbaines…est souvent pointé dans ces débats sur la densité car on craint aussi une forme de standardisation des immeubles, comment l’éviter ? Le sujet n’est pas simple).   Le projet du Haut Sancé est différent puisqu’il s’agit là de la construction de 500 logements…mais de logements qui seront proposés aux rennais qui sont en attente d’en avoir un que ce soit au titre du logement social (+ 19 000 demandeurs au 1er janvier 2019) ou de l’accession sociale à la propriété. J’entends le sujet de la densité, de l’intensité, des formes urbaines …mais c’est aussi cela qui permet de créer, de financer d’autres équipements qui permettront véritablement de créer une vie de quartier, de pouvoir avoir des commerces qui fonctionnent, des animations etc. Je fais souvent   le parallèle avec le Gast…voilà un quartier qui périclitait….le problème a été pris à bras le corps….et c’est la densité, l’intensité qui lui redonne une nouvelle vie avec de nouvelles formes urbaines, de nouveaux logements, un nouveau centre commercial… Qui s’en plaindra ?

Ensuite il faut organiser  cette densité pour la mettre au service  d’un projet celui d’une métropole et  d’une ville apaisée, d’une ville humaine. Bref, dire quel est notre récit  pour cette ville.

Pour promouvoir cette vision humaniste de la ville, il faut de la régulation et surtout une volonté politique forte. Il faut dire quelles formes urbaines nous voulons… Tout cela c’est  l’objet de nos différents documents d’urbanisme, de notre politique foncière, de notre  programme local de l’habitat.

Et demain – et au fur et mesure du développement de notre métropole – ces documents auront encore une plus grande importance car le sujet de l’accueil n’est pas derrière nous. Je l’ai déjà dit.

Est-ce à dire que nous sommes surpris ou dépassés par le phénomène ? Je ne le crois pas. En revanche, nous devons nous adapter en permanence car l’environnement évolue sans cesse.

Quel est notre horizon ? C’est celui d’une métropole à 500 000 habitants d’ici à 2030. Ce chiffre a été validé il y a déjà plusieurs années et fait l’objet d’un vote démocratique  dans diverses instances locales. De ce point de départ découle – pour parler logement – et pour éviter justement ce que certains appelleraient du bourrage urbain une vision de notre territoire qui consiste à répartir le plus harmonieusement possible l’effort de construction et donc d’accueil sur l’ensemble des communes de la métropole. C’est, l’application de la ville Archipel qui ne laisse pas la ville s’étaler à perte de vue, qui préserve la ceinture verte. 78 % du territoire de Rennes Métropole c’est de la nature ou de l’agriculture. Le P.L.H. mentionne que – sur les 24 000 logements à livrer – ceux-ci seront réalisés pour 50 % dans les cinq communes cœur de la métropole, 20 % dans les communes dites pôles et 30 % dans les communes pôles de proximité.  Il y a donc une volonté partagée de répartir l’effort de production et d’accueil.

Rennes doit y prendre sa part : 1500 logements par an, 9000 logements sur la période 2015 à 2020 ! Un logement non construit c’est admettre qu’un ménage, une famille n’aura pas le droit de vivre ici à Rennes ou sur la métropole.

Cet effort s’impose si nous voulons maintenir notre population : 208 000  habitants en 2011, 216 000 en 2018…il n’y a pas si longtemps nous perdions des classes ! N’oublions jamais que 2/3 des ménages rennais sont composés d’une ou d’une personne, que nous avons beaucoup d’étudiants. Et que ce n’est donc pas parce que l’on voit des grues un peu partout, – même si cela témoigne bien évidemment de l’attractivité de la ville – que la population augmente dans une proportion gigantesque qui rendrait la ville invivable. Il ne s’agit donc pas de construire coûte que coûte chacun des espaces disponibles mais de le faire avec raison en tenant compte des contraintes du XXI -ème siècle et du développement durable.

Et puis vouloir une ville humaine c’est aussi la dessiner sous l’angle des valeurs et notamment de l’égalité.  Et pour y parvenir là aussi nous avons besoin de régulation. C’est tout l’objet des produits de notre programme local de l’habitat qui vise au fond  à donner du choix aux ménages, c’est offrir des opportunités. Ce qui important c’est de donner à nos concitoyens la possibilité d’habiter en fonction de ce que sont leurs contraintes à un moment de leur vie …. C’est aussi tout le sens que l’on donne à une innovation majeure comme l’office foncier solidaire…parce que cet outil – va nous aider à tricoter la ville au-delà de tous les dispositifs qui existent déjà – . Il doit nous permettre de retenir sur la ville les professeurs des écoles, les infirmières…les employés etc.…qui souhaitent accéder à la propriété. Rendez-vous compte que d’ici à 10 ans nous disposerons d’un vrai parc en accession sociale à la propriété de 3000 logements (comme nous disposons d’un parc locatif social). Nul doute, mais tout dépendra de la puissance que nous lui donnerons qu’il contribuera aussi à stabiliser le marché, à peser sur les prix. A titre personnel,  je suis persuadé qu’il faut soustraire du marché de plus en plus de foncier…pour pouvoir loger tout le monde. Les cadres et professions intellectuelles représentent 20 % de la population des ménages de cette ville…mais nous avons encore (et ce n’est pas un hasard) 42 % de ménages ouvriers, employés et professions intermédiaires.

Notre devoir c’est aussi de dire que nous voulons loger les gens à égalité. Pouvoir loger les gens à égalité ça passe aussi par de la densité et de l’intensité. C’est tout l’objet du loyer unique  qui vise à redonner du choix  d’habiter aux ménages les plus modestes du secteur social.

Au global et derrière ces propos, il y a un récit. Celui d’une ville qui fait de l’égalité d’accès au logement une réelle ambition politique, d’une ville qui souhaite assurer l’équilibre social et sociologique de sa population sur son territoire.  Je crois aussi que si notre politique du logement est si observée  à l’échelle nationale c’est parce qu’elle participe de ce que devrait être notre république, une république plus fraternelle et moins inégalitaire…car derrière cette question taboue du logement c’est bien de la république dont il s’agit.

Honoré PUIL  (Mouvement Radical)

Conseiller municipal, Vice-président Rennes Métropole, Délégué à l’habitat, au logement et aux gens du voyage.

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